Direito Imobiliário - Contrato de locação

É muito comum o surgimento de dúvidas quando da locação de um imóvel, seja ele residencial ou comercial, especialmente quando esta intermediação é realizada por uma Imobiliária. Com base nestas peculiaridades dos contratos de locações, este artigo pretende esclarecer um dos temas que mais gera confusão no contrato de aluguel: o seguro fiança.

O seguro fiança encontra respaldo no art. 37 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações) elencado como uma das modalidades de garantia do contrato e na Resolução 202 de 2008 do Conselho Nacional de Seguros Privados.

Portanto, tal instituto é uma garantia dada ao locador (aquele que dispõe o imóvel para a locação) de que irá receber os valores contratados, mesmo se o locatário (pessoa que aluga e usufrui do bem) se tornar inadimplente. Para o locador o instrumento é ideal para assegurar as frustrações de possíveis inadimplementos por parte do locatário.

Os fatores mais controversos, entretanto, residem na interpretação equivocada que muitos inquilinos realizam sobre a abrangência desta garantia. Para tanto, explica-se de forma sucinta o procedimento para a contratação do referido seguro:

Primeiramente, o contratante que deseja alugar um imóvel comparece a uma imobiliária, ou exprime sua vontade perante o próprio locador de alugar determinado imóvel. Este, a fim de assegurar que receberá o valor acordado, exige algum tipo de garantia, que pode ser o seguro fiança. Neste contexto é que surge a figura da Seguradora.

A seguradora, por meio de contrato escrito, apresenta o prêmio (valor a ser pago pelo inquilino para receber os benefícios do seguro) e a cobertura (que são os valores que o contrato de seguro assegurará).

Grande equívoco, todavia, ocorre na crença dos locatários de que a contratação desses serviços irá desonerá-los de adimplir o montante advindo do contrato de locação. Explica-se: o seguro fiança não se assemelha a um seguro de automóvel no qual, o segurado aciona a franquia (efetua o pagamento deste valor) e se desonera do pagamento do conserto do veículo.

O que acontece ao se acionar o seguro fiança é apenas a sub-rogação dos direitos do credor que passará do locador para a própria seguradora. Esclarece-se: o devedor agora passa a dever a Seguradora e não mais a imobiliária ou o locador dos débitos advindos da locação. Explica-se:

Em caso de inadimplemento assegurado pelo contrato de seguro, a Seguradora irá efetuar o pagamento, seja ao proprietário, seja à imobiliária para assegurar o débito e, posteriormente, irá cobrar todos os valores pagos do próprio inquilino. Ou seja, em uma análise direta, o locatário terá a obrigação de pagar à seguradora o prêmio, que é uma espécie de remuneração dos serviços da empresa, e também o próprio débito já devido outrora. Por isso, nem sempre o seguro fiança é a melhor alternativa aos inquilinos, pelo contrário, tem-se observado que o seguro é contratado quando se revela a única alternativa para aqueles que possuem a intenção de locar um imóvel sem possuir um fiador.

Exemplifica-se: O locatário A assina contrato de aluguel garantido por seguro fiança por intermédio de uma imobiliária. O aluguel do imóvel gira em torno de R$800,00 (oitocentos reais) que está condizente com seu orçamento mensal. Ocorre que A não possui fiador para garantir o contrato e então é surpreendido com a necessidade de contratar o seguro fiança. Deste modo, depara-se com o seguinte encargo: o prêmio no valor de 12 parcelas de R$300,00 (trezentos reais). Evidente que este valor irá onerar sua previsão orçamentária. Assim, a chance de inadimplemento é deveras maior. Por conseguinte, incapaz de suportar os encargos contratados o inquilino passa a dever o aluguel, conta de luz, água etc. Não raro a imobiliária cobra o inquilino ao mesmo tempo em que comunica à Seguradora, existindo a possibilidade de receber o mesmo valor duas vezes, por isso é necessário ter muita atenção para adimplir o débito. Após a constatação do débito e a apuração correta dos valores devidos, a Seguradora efetua o pagamento à imobiliária e, posteriormente, cobra do inquilino o referido montante. Ressalta-se que, apesar desta cobrança, muitas seguradoras aceitam o pagamento de forma parcelada, fato que poderá beneficiar o locatário-devedor.

Importante destacar que o valor do prêmio jamais será devolvido ao locatário, mesmo que ele nunca tenha atrasado qualquer parcela, o que de certa forma, é um ônus ao inquilino que paga todas suas contas em dia.

Enfim, o seguro fiança é somente um dos tópicos que deve ser analisado minuciosamente por quem deseja assinar um contrato de aluguel. A administração das finanças familiares deverá sempre se pautar na correta apuração dos valores devidos, motivo pelo qual é de extrema importância que tenham a completa ciência do teor dos contratos assinados.

É importante lembrar que quando realizado através de imobiliária, o instrumento assinado é de adesão, no qual somente a empresa impõe cláusulas e condições muitas vezes onerosas ao inquilino. Assim, caso o locatário tenha intenção de fechar o negócio apenas poderá concordar com as imposições realizadas em contrato, motivo pelo qual é importantíssimo que se redobre a atenção na contratação deste e de qualquer outro serviço. Para tanto é sempre possível buscar serviços de consultoria por parte de profissionais habilitados, a fim de evitar problemas, difundindo-se sempre a advocacia preventiva que possui o escopo de evitar conflitos futuros.

Escrito por:

Thayse Dias Takeuti: graduada em Direito pela Universidade Federal de Uberlândia, advogada e sócia-proprietária do Escritório Assis Takeuti Advocacia e Consultoria, pós-graduanda em Direito Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais.